Immobilier Cameroun : Que faire en cas d’impayés de locataire ?

La routine entre un bailleur et son locataire n’est pas toujours tout repos. Et ce, pour moult raisons : surfacturation, bruits occasionnés par les locataires, récupération de la caution, factures impayées … La plus part du temps, les balles sont tirées sur les bailleurs qui abuseraient de leur pouvoir, surtout sur des locataires qui ne connaîtraient pas forcément leurs droits. Toutefois, les bailleurs eux aussi voient aussi de toutes les couleurs avec leurs locataires. Aujourd’hui, nous parlerons spécialement des locataires insolvables.

Bailleur comme locataire ont des responsabilités l’un envers l’autre …

Responsabilités du bailleur

• Obligation de délivrance : ces obligations du bailleur se résument en trois (03) éléments. Mettre l’habitation à la disposition du locataire. Ladite habitation devant être conforme selon les exigences prévues par le contrat de bail signé par les deux (02) parties. D’autre part, le bien devra être en bon état lors de sa délivrance. Et ce, même s’il n’en est pas fait mention dans le contrat de bail, car le locataire devrait être capable de jouir de son bien. Autrement, la charge des travaux à effectuer seront à la charge du bailleur.
• Obligation de garantie : en cas de la découverte d’un vice caché, empêchant le locataire de pleinement jouir du bien, la responsabilité revient au bailleur. De plus, le bien du bailleur doit garantir la sécurité de son locataire et de sa famille. Le respect de sa vie privée n’est pas en reste.
• Obligation d’entretien : le bailleur a le devoir d’effectuer des travaux d’entretien du bien durant le bail.

Responsabilités du locataire

• Obligations actives : l’obligation majeure est de payer le loyer. De plus, il doit faire usage du bien sans occasionner de nuisance pour autrui. Les dégradations qu’il cause sont à sa charge. D’autre part, il doit assurer l’entretien des parties extérieures dont il est le seul à jour.
• Obligations passives : il n’est pas possible au locataire d’effectuer une cession du contrat. Par ailleurs, la sous-location ne lui est pas permise, sauf non mention dans le contrat de bail. Une autorisation du bailleur est nécessaire pour toute transformation du bien.

Que dit le code pénal dans toute cette histoire ?

Le Code Pénal du Cameroun (CPC) a innové en Juin 2016 sur le cas des locataires insolvables. Pour rappel, avant, en cas de filouterie du loyer, le bailleur se rendait à la police ou gendarmerie afin d’obtenir gain de cause mais en vain. Ils étaient renvoyés vers le juge pénal sans foncièrement savoir ce qu’encouraient les insolvables. Bref, tout était assez flou … D’après l’article 322, alinéa 1, du CPC pour tout locataire ne s’étant pas acquitté d’un minimum de deux (02) mois de loyer encourent « six (06) mois à trois (03) ans et d’une amende de cent mille (100 000) trois cent mille (300 000) à FCFA ou l’une des deux peines … »

Une démarche à l’amiable est préconisée au préalable. Chacun d’entre traverse des mauvaises périodes, cet impayé peut ne pas être de son fait … la pandémie du coronavirus n’ayant fait de cadeau à personne. Si après quinze (5) jours, le bailleur n’a de suite favorable, il est en droit d’envoyer à son locataire une mise en demeure. En cas de non effet de l’action, le bailleur doit faire appel à un huissier en vue de l’envoi d’un commandement de payer ledit loyer. Octroyant ainsi au locataire une marge de deux (02) mois pour s’acquitter de ses impayés.

Si aucune action n’est effectuée de la part du locataire, le bailleur lui accorde un (01) mois pour libérer les lieux. Et ce, par le biais d’un huissier ou par preuve manuscrite. Si malgré tout, rien n’a été fait de la part du locataire, le bailleur peut se rendre auprès du juge pénal. Toutefois, le recours au juge pénal n’est recevable si et seulement si, le contrat de bail a été enregistré. Par ailleurs, un état des lieux en présence d’une personne assermentée doit être fait lors de libération desdits lieux. Etat des lieux qui sera comparé avec le procès-verbal de celui effectué à la prise de possession des lieux.

La chose à primordiale à retenir : toujours établir un contrat de bail. Ceci est important autant pour le locataire que pour le bailleur. Par ailleurs, le lancement d’une procédure devant le juge pénal, n’empêche pas le locataire insolvable de s’acquitter de ses impayés. Ce qui revient à un autre élément important : le justificatif de paiement. Elément important pour les deux parties. En somme, ces nouvelles dispositions du CPC encouragent les deux parties à plus de vigilance lors de la conclusion d’un bail.

Par Paul Emmanuel NDJENG